Ley de arrendamiento desestima valor del mercado

En noviembre de 2013 el Gobierno Venezolano, con el Decreto Transitorio Nº 602-29, estableció un valor fijo por metro cuadrado para arrendamiento de espacio comercial. Medida impulsada por la especulación denunciada por arrendatarios que consideraban el costo de alquiler elevado. El valor establecido por metro cuadrado no podía exceder los Bs. 250, sin importar el tipo de local o, por ejemplo, ubicación de éste en un centro comercial, lo que hizo que algunos arrendatarios pasaran a pagar Bs. 17 mil, de Bs. 30 mil que sufragaban anterior a esta medida.

La diferencia en el costo por alquiler, sorprendió a los involucrados. Algunos arrendatarios estuvieron de acuerdo por ser menor, otros se sintieron preocupados, ya que tal situación también podía afectar las tiendas.

La reducción en el costo por alquiler hizo entonces que desmejorara el servicio en centros comerciales, en especial áreas comunes como los baños, los aires acondicionados trabajaban en horario racionado a fin de diminuir el consumo eléctrico y se redujo la vigilancia. Situación compleja que resultó en un descenso en los índices de venta y pérdidas para los locales comerciales, que a pesar de pagar mucho menos por los espacios, no registraban las ventas a las cuales estaban acostumbrados.

La crítica a la medida fue contundente, sumado a la crisis que para ese momento sobrepasaban las tiendas, fuesen estas para entretenimiento o venta de artículos varios. Especialistas, gremios y comercio presentaban las quejas ante los entes competentes; pedían se tomaran en cuenta los intereses del arrendador, que bajo estos métodos obtenía más pérdidas que ganancias.

El pasado 23 de mayo entró en vigencia, según Gaceta Oficial Nº 40.418 el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (LRAIUC), que anularía lo anteriormente expuesto. Un documento que entre varios aspectos relevantes propone tres métodos de cálculo de canon de arrendamiento, que parecieran tener un espíritu de acuerdo entre las partes.
Tanto arrendador como arrendatario pueden acordar el tipo de método y los porcentajes, lo que propicia el diálogo y abre puertas al entendimiento. No obstante, pareciera que la misma está envestida de suma discrecionalidad, lo cual hace de la aplicabilidad de la ley un proceso “sencillo, pero complejo de interpretar”.

Así lo comenta, Miguel Camacaro, especialista en el tema y miembro de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela, seccional Lara, quien además explica que tanto a arrendadores como arrendatarios le restan menos de seis meses para adecuarse a lo allí expresado.
En vista del desconocimiento sobre el cálculos en muchos casos se ha decidido retomar el canon anterior al decreto de noviembre de 2013.
La ley presenta fórmulas económicas para el cálculo del canon de arrendamiento, que se propone sean aplicadas de acuerdo a la voluntad de las partes y con supervisión de la Sundee. No obstante, éstas desestiman el valor del mercado dentro de los cálculos, ya que se habla en términos de Costo de Reposición y no del Método del Costo Nuevo de Reproducción, que suele ser empleado para bienes inmuebles, como es el caso.

Para el Costo de Reposición toman en cuenta entonces el valor de la tierra y de la construcción, sin obtener el valor del mercado. Si una persona comprara un terreno en Bs. 100 y el valor de los allí construido fuese de Bs. 100, el costo de éste sería entonces de Bs. 200. No obtendría ganancia alguna.

En tal sentido, Camacaro cuestiona que tampoco se haya considerado el Método Comparativo de Datos de Mercado, como probablemente hubiese recomendado el gremio de tasadores en los supuestos de ser consultado.

Considera que la misma medida pudo ser una imposición de alguna de las partes involucradas. Sin embargo, es reiterativo al preguntar cuáles son los costos de construcción propuestos por el gobierno para este caso, ya que en ocasiones anteriores, como Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, los mismos fueron fijados. Para dicho cuestionamiento toma en cuenta que en el caso de las vivienda también fue empleado el método del Costo de Reposición, pero sin considerar el valor de la tierra

Pareciera que la ley promueve un ambiente de dialogo acuerdo para la fijación de canon entre las parte, bien sea fijo, variable o mixto. No obstante, tanto arrendadores como arrendatarios se preguntan quién determinará el valor del inmueble o contratará los servicios de avalúo, si podrá el arrendatario sugerir el evaluador y si los avalúos no deben ser realizados por profesionales

De no existir acuerdo, el caso deberá ser presentado ante SUNDEE, institución a la cual la ley le confiere la discrecionalidad de la metodología a utilizar para determinar el valor. No obstante, se desconoce cuáles son los causales expresados en la ley como desacuerdo válido y las “otras metodologías de avalúo” aplicables, además de las expresadas en el artículo 31.

Expertos cuestionan si realmente la superintendencia contará con el personal suficiente y especializado para dicho fin.

Esperan por el reglamento

Para Camacaro existe suma discrecionalidad en los procesos. Si bien la propuesta propicia el diálogo entre las partes, no deja claro aspectos importantes, como quién o quiénes serán los encargados de realizar la valoración del inmueble, requerida para el cálculo de los cánones.
Recuerda que en pasadas leyes se atribuía esta labor a entidades públicas y si bien existen un gremio de profesionales certificados, pareciera entonces que dicha decisión forma parte del consenso entre las partes.

En su opinión aún no están dadas las condiciones o no está clara la definición de términos en materia valuatoria, que permita la inmediata realización de los avalúos con fines de arrendamiento comercial, por lo que insiste se requiere de un reglamento sobre este tema o, en su defecto, que la SUNDEE presente la normativa para la realización de los avalúos, sobre costos unitarios de construcción, la técnica de depreciación y la utilización de factores de comercialización, entre otros; el propósito es que el trato al que las partes pueden llegar sea justo y correctos según lo expuesto en la ley y que no se deje a libre albedrío de los ejecutantes de las labores de tasación.

Hasta tanto no exista reglamento recomienda a arrendadores y arrendatarios solicitar, en conjunto, el apoyo de expertos y adaptarse a la ley según lo entendido. Esto con fines prácticos, puesto que ambas partes tiene sólo seis meses para la adecuación, puesta la ley en vigencia.
Sugiere la utilización del Método Contributivo, el cual considera la contribución porcentual de la tierra sobre el valor del inmueble y el costo nuevo de reproducción de la bienhechuría, como alternativa cuando no se use el Método del Mercado, que es precisamente lo que se trata en la Ley.

 

Las metodologías propuestas

Según Camacaro, los métodos propuestos parecieran estar diseñado exclusivamente para centros comerciales, dejando de lado a locales comerciales aislados.

La primera metodología establece un canon fijo, basado en el valor actualizado del inmueble, para lo cual se requiere el avalúo,el área a arrendar y el porcentaje establecido; por lo cual si el valor por metro cuadrado es de Bs. 100 mil y se arriendan 100 metros cuadrados, según porcentaje y monto anualizado, la persona podría pagar hasta Bs. 100 mil mensual.

La segunda de estas es variable y se calcula con base en el monto bruto declarado por concepto de I.V.A, con un índice entre el 1% y 8% si no es de entretenimiento y de entre 8% y 15% en caso de serlo. Por tanto, si el comercio factura Bs. 100 mil mensual, de acuerdo al porcentaje fijo podría establecerse entonces un monto de pago entre Bs. 1.000 y 8.000.
El método mixto combina ambas propuestas.

Camacaro cuestiona si realmente el mercado se muestra apto para sufragar montos fijos tan elevado o si están vendiendo tanto como para esperar que los ingresos variables sean más provechosos.

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